他很早就深研了，只是不想告訴其它人，影響他們的判斷。
如今，張倩和自己的想法基本一致，決定說道：
“張總，城市選擇，那就按照你的想法去做吧，先看看申城有沒有土地，我理想中的土地面積不少於一千畝。
如果是一千畝用地，再加上我們選擇的地段較好，那樣我們至少得準備四百億的資金，甚至近千億資金。
當然，理想是美好的，不說一千畝地，申城如今想在市區拿出一片幾百畝的都難。”
目前申城的住宅用地都很貴，假如樓面價爲一萬，可以推斷出一個平方米土地價格是20萬左右。
一畝住宅用地成交價，就是1334萬元左右。
具體價格要看規劃要求，範圍大概在1000萬到1500萬之間。
如果那些樓面價達到十萬元/平方，售價是十五萬以上的住宅用地，一畝住宅用地，成交價都破億元了。
相同地段，商業用地比住宅用地便宜不了多少，也有少數可能還會貴一些。
靜安區，樓面價普遍超過四萬元/平方；
浦東新區，樓面價也有三萬元/平方。
如果說，選擇楊浦區，樓面價高達六七萬一平方，住宅用地最終成交價，可能一畝地需要七八千萬元。
嘖嘖，真貴死。
所以，陳石想到這昂貴的土地，如果真有上千畝地，至少得四百億以上呀，今年真的掏不出來，貸款也貸不了這麼多，他目前的資產都沒這麼多。
臥靠！
現在發現自己窮了。
張倩也想不到老闆要求那麼多土地，在申城哪裏找的到啊，集團也沒那麼多錢啊。
如果是百來億，集團還能拿的出來。
不過她也不知道老闆資金情況怎麼樣，難道有其他金庫？
正沉默着，陳石皺眉頭說道：
“認真算一下，有點發愁啊，現階段果然買不起上千畝地。而且，估計也沒有那麼一大片土地出讓。”
“是的，老闆，我們原來的計劃是，在申城購置一片三百畝地到五百畝的商業用地，其實面積都算是非常大的了，符合條件的，最近只有兩宗土地出讓。
就算我們計劃買一千畝地，只能買比較偏僻的位置了，而且不一定有那麼大的面積。”張倩感覺幾百畝地的投資，風險太大了。
以集團的實力，目前來說，如果是投資幾十億做先進製造業，申城肯定很歡迎。
但如果投資幾百億搞房產，那就難說了。
賣地是一次性收入，賣給誰不是賣，土地也很緊缺，每片土地的使用性質都是規劃好的。
如果是建地標建築的話，倒是有可能會變通一下。
小打小鬧，誰理你。
去年，申城房地產開發投資爲3709.03億元，比上年增長6.9％，增速較上年回落1.3個百分點。
出讓土地面積爲226萬平方，也就四千畝地，其中包括不少工業用地。
申城每年出讓多少土地都是有規劃的，不是想賣就賣那麼簡單。
以老闆的要求，不說一千畝地商業和住宅面積，還要求集中在一片，超過三百畝地都難拍賣得到。
目前政府掛牌的，近期拍賣的土地，只有兩宗面積超過二十萬平的。
一宗位於浦東新區，面積大概二十萬平的商業用地出讓，價格也不便宜，四萬一平。
另一宗位於徐彙區黃浦江南延伸段，WS3單元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊內xh130C-02等28個地塊，土地用途爲屬於商業用地，面積爲251300平方，起始價爲230億元。
估計最終落價，能達到三百億元，平均一畝地就是一億多元。
土地性質已經確定爲商業，就不能做爲住宅用地。
“老闆，在申城的話，三百畝地是非常大了，也足夠規劃商城了。
若是在蘇城，購置一千畝地非常難，必須得政府重新規劃出讓。”
“嗯，我這是陷入泥淖裏去了。
申城那兩塊地，我們過段時間可以到實地考察下，如果不合適，就到蘇城吧。
城市選擇的事暫時這樣定下來。”買不到數百畝地，就算有出讓，目前也沒有那麼多錢，陳石只能退而求次，三百畝地已經夠開發了。
拍賣土地，估計競爭對手不少。
還好申城那邊比較透明，只要資質符合，錢足夠，還是能拍賣下來的。
其他一些小城市，呵呵。
一些暗地裏的交易內幕，張倩告訴過陳石不少，有錢還不一定能拍到。
”說說其它的吧。“
”好的。“
......
“高鐵和動車技術發展越來越快，未來很有可能向四五百公里時速發展，這是個趨勢，飛機的優勢越來越小，同時高速公路越來越發達。
我國由於人口多，城鎮縣城人口流出，最終會向超級城市集聚，一線城市房價會越來越高。”
張倩接着說了很多，陳石感覺她思路比較清晰，符合自己的戰略想法。
陳石琢磨了下她的話，問道：“你認爲未來的人買房，主要看重什麼?”
地段是主要因素之一，這不用多懷疑。
很久以前，越是中心越好，都想往市中心靠攏。
最近十年，喜歡買地鐵房，學區房。
而這兩年，一線城市各家各戶普遍有車了，地鐵房倒不是主要考慮因素了，醫院遠一些也無所謂，畢竟不是每天看病，購物再遠一些都行，只要好停車。
爲了孩子讀書，都在爭學區房。
如果沒有孩子上學，選擇自住的話，不是投資的話，偏向於環境好的，物業管理好的小區。
未來的話，可以猜測到一些。
綠色，低碳環保，智能，智慧化，便捷式等等。
這是大部分專家的說法，陳石有他自己的理解。
如果教育改革，小孩九年義務教育地方不與房子掛購，說不定學區房這個概念就不值錢了。
到時候，大家都有車了，生活條件要求高了，市中心那種停車難的地方不用考慮了，再中心又怎麼樣，車位有限，天天搶車位。
地鐵房，可能看的不是很重，有些人根本不看重這個，畢竟有車不坐地鐵。
但如果車子多，交通堵塞，限號出行，對工薪族來說，地鐵房就很重要。
所以，出行、戶型、物業管理、環境，都是看得很重。
當然，這只是陳石的猜測。
與專家的想法，有些雷同。
未來，一切都有可能。
但以發展的眼光看問題，總能看出一些發展趨勢。
張倩看到老闆在凝思，沉吟了下接着說：“住宅附近的配套設施吧，學校最重要，好的九年公立義務教育學校會帶動附近的房價。同一地段，好學校的學區房價格可能要貴一倍。”
“嗯，的確是吧。”陳石點頭，贊同她的說法。
這兩年的學區房很叼，價格高高在上。
而且公立學校不是企業想弄就給你弄的，一般企業影響不到政府的規劃。
“走吧，到工地去走走看看，我很久沒去了。”陳石建議說道，“小莊，你也一起去吧，安排一下車子。”
聽到囑咐的莊雪梅，應聲“好的”，然後趕緊通知老闆的司機。
到工地，也要準備安全頭盔，手套，口罩和勞保鞋。